Автор: Андрей Мастыкин
инвестицииУкраина

Если при инвестировании $10 тыс, мы рассматривали в основном варианты депозитов, облигаций и акций, то $50 тыс. уже вполне достаточно для покупки недвижимости, электромобиля для сдачи в аренду и даже запуска собственной зеленой электростанции. 

Квартира vs ОВГЗ: непростой выбор

Покупка квартиры в новостройке для сдачи в аренду или перепродажи после ремонта является одним из самых популярных способов инвестиций для украинцев с достатком выше среднего. Строительный бум в Киеве, Львове, Одессе и некоторых других крупных городах Украины является одним из следствий развития этого направления.

$50 тыс. (1,2 млн грн по курсу на 28 ноября 2019 года) – это достаточно, чтобы купить самый ходовой товар – однокомнатную квартиру в крупном городе. Однако, как и в любом бизнесе, прежде чем взяться за дело, нужно все внимательно просчитать. Рассмотрим основные моменты, на которые стоит обратить внимание при принятии решения.

В каждом конкретном случае нужно проводить отдельные просчеты. Мы рассмотрим в качестве примера типовую квартиру в новострое среднего ценового сегмента в Киеве. 

Расходы

  1. Цена. По данным исследования профильного портала https://3m2.ua/ за октябрь 2019 года, минимальная цена за 1 кв. м. жилья в киевском новостройке стартует от 16,2 тыс. грн. Средняя цена жилья комфорт-класса в октябре составила 20,1 тыс. грн., а по всем ценовым категориям – 24 тыс. Таким образом стандартная однокомнатная квартира на 40 кв. м. обойдется в 650-800 тыс. 
  2. Налоги. Придется заплатить 1% пошлины за нотариальное оформление сделки с недвижимостью и сбор в пенсионный фонд 1%. Также некоторые застройщики перекладывают на покупателя уплату налогов от продажи недвижимости, что может составить дополнительные 6.5%. Условия уплаты налогов обязательно выяснить сразу!
  3. Ремонт. Стоимость ремонта зависит от качества. Стандартно за 1 к. квартиру придется выложить 250-350 тыс. грн. 
  4. Риски. Между готовыми объектами и домами на этапе строительства огромная разница не только в цене, но в рисках. Жилье под застройку может стоить на 10-30% дешевле готового. Но, если вы не уверены в застройщике на 100%, оцените те нервы, которые вы потратите в ожидании. К сожалению, довольно часто сроки строительства затягиваются, а застройщик может оказаться обычным аферистом. Услуга полной юридической проверки документациии застройщика обойдется в дополнительные 10-15 тыс. грн. 

Окупаемость

  1. Сдача в аренду. За первую сдачу однушки в 10-минутной доступности метро в Киеве можно просить 12-14 тыс. грн. Таким образом в год квартира с финальной стоимостью 1.2 млн принесет приблизительно 144-196 тыс. грн или 12-16% годовых. Из этой суммы вам еще желательно делать амортизационные отчисления на ремонт, поэтому реальная доходность будет где-то на 1 процентный пункт ниже. 
  2. Стоимость квартиры. По данным https://3m2.ua/, за последний год стоимость жилой недвижимости в Киеве выросла всего в пределах 1% в гривне и на 13% в долларах. Однако рост в долларах обусловлен лишь статистическим эффектом укрепления гривны. В целом ситуация достаточно сложная. На рынке есть избыточное предложение при дефиците платежеспособного спроса. До запуска полноценного рынка ипотеки маловероятно, что цены в крупных городах Украины будут расти быстрее роста издержек девелоперов. Если вам понадобится продать квартиру срочно, будьте готовы, что сделать это быстро и по рыночной цене сложно.

Финальным аргументом в пользу или против покупки квартиры для последующей сдачи может послужить альтернативная доходность ОВГЗ или депозита. Если на 1.2 млн грн купить ОВГЗ сроком на 4-5 лет, можно получить гарантированные государством 13-14% годовых при минимальных риске и временных затратах. Впрочем, уже через год ситуация может поменяться, поскольку доходность ОВГЗ падает вместе со снижением учетной ставки НБУ. 

Подведем итоги. 

Преимущества квартиры: высокая доходность, долгосрочный инвестиционный актив. 

Недостатки: низкая ликвидность актива, риски застройщика.

Ищем альтернативу

50 тыс. – это достаточно большая сумма, чтобы инвестировать в различные альтернативные варианты. Так, на нашем сайте в разделе Идеи для бизнеса всегда есть множество интересных инсайтов.

К примеру, для открытия салона красоты необходимо минимум $30-50 тыс., окупаемость составит от 18-24 месяцев, но при наличии своего помещения. Если привлечь дополнительные средства партнеров, можно открыть собственную пиццерию. Инвестиция окупится ориентировочно за 2.5-3 года. 

В каждом варианте бизнеса есть плюсы и минусы. Большое преимущество бизнеса – это более высокая рентабельность и возможности масштабирования, по сравнению с пассивными инвестициями. Большинство крупнейших капиталов в мире были заработаны бизнесменами. Минус – это более высокий риск. Обо всех преимуществах и недостатках собственного бизнеса, читайте в нашем обзоре. 

Стоит рассмотреть и альтернативные варианты вложений. К примеру, если за $18 тыс. купить электромобиль, можно зарабатывать до $600 в месяц на сдаче в аренду для электротакси. Подсчет показывает, что доходность инвестиции может составлять 40% годовых. 

По данным компании Pro-Consulting, для запуска придомовой солнечной электростанции понадобится $20-24 тыс и 200 м² поверхности. Таким образом можно не только обеспечить свой дом электроэнергий, но и на продаже излишков государству в год зарабатывать до $4.5-5 тыс. 

Инвестиции в финансовые инструменты

Мы уже останавливались подробно на том, как составить диверсифицированный портфель из гривневых и долларовых инструментов. Мы предлагали обзор инструментов с фиксированной гривневой доходность, ETF на американские акции, облигации и золото. Для составления такого портфеля достаточно $10 тыс. Средняя долларовая доходность может составить 6-10%. 

Однако украинские инвесторы имеют возможность вкладывать на зарубежных рынках до 50 тыс. евро в год в эквиваленте. В статье по ссылке приведен подробный алгоритм действий и издержки по инвестициям за рубеж. Указанную выше модель портфеля можно легко масштабировать до $50 тыс. 

Плюс инвестиций в финансовые инструменты – высокая надежность и отсутствие значительных временных затрат. Вы можете продолжать работать или учиться. 

Минус – чтобы реально разбогатеть, придется ждать много лет. К примеру, чтобы превратить $50 в $1 млн с доходность 10% годовых, понадобится 32 года. При ежегодном доинвестировании $10 тыс., миллионером вы станете через 22 года.  Если угадать с идеей для бизнеса, для достижения того же результата иногда хватает несколько лет. 

Также интересно будет почитать четыре основных метода, как люди становятся миллионерами. Автор исследования утверждает, что многолетние инвестиции – это самый надежный, но и самый долгий, способ разбогатеть.

прислать материал

Есть что рассказать миру? Тебе к нам
Присылай запрос, давай сотрудничать

Спасибо за заявку

Мы свяжемся с Вами в ближайшее время

Спасибо за подписку

Мы свяжемся с Вами в ближайшее время