Имея один миллион долларов, можно инвестировать в зарубежные объекты и получать стабильный доход со своих вложений. В данном случае, мы рассматриваем недвижимость, которая будет уверенно расти в цене и сдаваться в аренду. 

Берлин ждет инвесторов

Германия – лакомая страна для тех, кто ценит стабильность. Вряд ли что-то глобально изменится в этой стране в ближайшие 5 лет. Но главное, что должно нас интересовать – это то, что более 70 процентов жителей Берлина снимают квартиры. Поэтому именно столицу хотелось бы рекомендовать в качестве локации для инвестирования.

Небольшая квартира-студия в столице Германии в 35 квадратных метров стоит 250 000 евро. Следовательно, приобрести 4 небольших квартиры в Берлине – абсолютно реально. Или даже 5 – на этапе котлована. Немцы законодательно регулируют процесс сдачи жилья в аренду, поэтому постоянно повышать стоимость аренды не получится. Договоры с устойчивой ценой (например, 1200 евро в месяц) заключают на год и более. 

Имея квартиры в Берлине, можно иметь 3-4% годовых и рост стоимости жилья на 5-7 процентов в год.

У инвесторов в Берлине обычно не возникает языковых и иных проблем, поскольку такие агентства недвижимости, как First Citiz, EW Real Estate, Berlin Sale имеют русскоязычные версии сайтов и соответствующих сотрудников для работы с клиентами.

Лариса Недашевская в прошлом – киевлянка. Сейчас она живет в Австрии, а в ее инвестиционном портфеле – три берлинских квартиры. Первая приобретена за €59 000 (50 квадратных метров) пять лет тому назад. Сейчас эта квартира оценивается в €85 000. 

Жилье “номер два” – квартира за 68 000. “В агентстве сразу же предложили “в довесок” арендатора, который достался нам как бы в наследство от предыдущего хозяина жилья. Эта семья снимает у нас квартиру более трех лет за 1500 евро в месяц”, – рассказывает Лариса. Данное жилье сейчас стоит от €100 000.

Наконец, третья квартира приобретена в районе Штеглиц. Она обошлась в четверть миллиона евро. Но и ежемесячный доход с нее превышает 2 тысячи.

Вместо налога на недвижимость в Германии уплачивается так называемый поземельный налог, который в некоторых регионах достигает 6,5% от стоимости покупаемого объекта. Ежегодно владелец одно- или двухкомнатной квартиры уплачивает 70-150 евро поземельного налога. Помимо коммунальной платы за фактически потребленные газ, воду, электроэнергию, каждое домохозяйство платит GEZ Beitrag или Rundfunkbeitrag – €17,50 в месяц. С этих денег финансируются государственное ТВ и радио.

Кипр – не только сезонное направление

Принято считать, что квартиры на Кипре выгодно сдавать посуточно в высокий сезон. Тем не менее, на острове достаточное количество жителей, готовых арендовать вашу квартиру круглый год. 

На Кипр приезжает достаточное количество новых жителей ежегодно. Многих привлекает “золотая виза” в виде вида на жительство и гражданства ЕС. За 600-700 тысяч евро в Лимассоле и Пафосе можно найти квартиры площадью 60-70 квадратных метров соответственно. Благодаря развитой сети специализированных агентств, сдать жилье в аренду можно довольно быстро и надолго. Средний доход с кипрского жилья – 5 процентов годовых.

Перепродажа купленного жилья тоже приветствуется. Как в большинстве стран Европы, рост стоимости недвижимости в среднем составляет 5-7% в год.

Бизнесмен Владимир Цвелих рассказал, что упустил пик стоимости кипрского жилья. “Еще в 2015-2017 годах мне давали миллион евро за квартиру в Пафосе на морском побережье (первая береговая линия и развитая инфраструктура). В основном предложения поступали от россиян и китайцев. Но с 2018 года кипрское правительство ужесточило выдачу европейских паспортов, особенно – выходцам из постсоветских стран. Теперь нужно доказывать происхождение капитала, а это не всегда реально. В октябре 2019 года я могу продать свое жилье за ту же сумму, что и покупал – 650 тысяч евро”.

Недвижимость на Кипре можно покупать, и не зная греческого языка. Есть целый ряд специализированных агентств для работы с иностранцами, например, Cyprus Butterfly.

Владельцы жилья на Кипре платят ежегодный муниципальный налог: от 55 до 185 евро в зависимости от площади. Доход от аренды облагается подоходным налогом, ставка которого — от 0 до 35% от выплачиваемых арендатором денег. При продаже жилья выплачивается налог на прирост капитала по ставке 20%. 

Нью-Йорк – центр финансовой жизни планеты

Имея миллион долларов, можно вложить его в небольшую квартиру на этапе строительства. В этом городе почти половина жителей пользуется арендованным жильем. Благодаря низким кредитным ставкам, многие бизнесмены берут квартиры в ипотеку и погашают кредит с арендных плат. Сдавать квартиру в Нью-Йорке выгодно: студия стоит 4-5 тысяч долларов ежемесячно. Правда, для вложений подойдут далеко не все районы города. Идеален для покупки квартиры Манхэттен – там спрос на жилье стабильно превышает предложение.

Как и в Европе, инвестору будут возвращаться 4-5 процентов вложенного в год. Рост стоимости жилья – до 10 процентов ежегодно.

Александр Вал, владелец IT-компании, базирующейся в Виннице, рассказал, что в данный момент жилья в Манхэттене стоимостью меньше миллиона долларов не найти. “Сайты недвижимости здесь обновляются редко. Решения принимаются быстро, поэтому есть смысл держать контакт с несколькими агентами по продаже. Конечно же, это сопряжено с неудобствами: они имеют свойство звонить и рассказывать об очередных “находках”. Но игра стоит свеч – иногда владельцам нужно срочно продать жилье в связи с переездом”. Александр рекомендует обращать внимание на вторичный рынок жилья. “Новостроек на стадии котлована в Манхэттене практически нет”.

Налог на недвижимость (Property Tax) в США оплачивается в окружном суде раз в год. Его сумма варьируется в зависимости от штата. Например, в Нью-Йорке она не превышает 3 755 в год на одного человека. Необходимо занести в графу расходов около 2000 долларов на коммунальные услуги и различные дополнительные сборы. Например – за уборку прилегающей территории. Из любопытных фактов – электричество в одно-, двухкомнатной квартире стоит в среднем около 75 долларов, а вот телевидение – 116.

Также инвестору есть смысл обратить внимание на такие страны, как Греция, Румыния и Словакия. Прежде всего потому, что, по некоторым прогнозам, жилая недвижимость в этих странах будет расти быстрее, чем на 10 процентов в год. Это означает, что в будущем такое жилье можно будет выгодно перепродать.