На сегодняшний день стоимость жилья в пригороде в среднем на 30% ниже, чем в спальных районах столицы. Высокие цены на жилье в Киеве – главный стимул вкладывать свои кровные в рынок пригорода. 

Каков доход?

По итогам 9 месяцев 2019 года доходность покупки однокомнатной квартиры площадью 35-40 м2 в пригороде столицы была до 12% в год, а двухкомнатной квартиры – 8-10% в год. 

Наиболее привлекательные для вложения средств ЖК расположены в 5-10 км от столицы. Например, Новообуховское шоссе, Бориспольская трасса и пр. В ближайших ЖК к столице (до 5 км) в среднем квадрат стоит 13900 грн, а от 5 до 10 км – 13 100 грн / кв. м. 

В целом, на рынке недвижимости срок окупаемости квартиры до 8 лет считается удачной инвестицией. Для этого необходимо:

– выгодно купить квартиру на 15-20% ниже средней по рынку цены;

– сделать функциональный ремонт на 20-25% ниже рыночной цены;

–  сдать жилье в аренду, получая максимальный доход – до 10-15% в год.

Андрей Задорожный, частный предприниматель, рассказывает: «Мой опыт показывает, что в качестве инвестиции выгодно покупать одно- и двухкомнатные квартиры средней площади в домах комфорт-класса. Вложения в жилую недвижимость могут быть разными. Я могу купить квартиру на этапе котлована по минимальной цене. Конечно, в этом случае придется подождать окончания строительства, но за это время стоимость вашего актива автоматически будет повышаться. Потом я переуступлю квартиру перед сдачей и получу прибыль от 25 до 40% за 1,5-2 года. Если я покупаю недвижимость для последующей сдачи в аренду, то прибыль составит 10-15% годовых, но полный возврат средств будет только через 7-10 лет».

Немаловажный нюанс для инвесторов: первый дом микрорайона всегда будет дешевле, т.к. при возведении следующих очередей становится более понятной концепция района, что сказывается на цене.

«При  покупке нескольких квартир с типовой планировкой, вы дополнительно можете сэкономить на дизайн-проектах, – делится айтишник Михаил Марченко. – Строительные компании обычно получают доступ на объект раньше сдачи дома в эксплуатацию, поэтому квартиры будут готовы раньше, чем официально будут выданы ключи».

Кстати, сегодня можно не просто купить квартиру для последующей сдачи в аренду, а приобрести квадратные метры в новом, необычном для рынка недвижимости доходном доме, специально предназначенном для сдачи жилья. 

Например, AVM Development Group запускает в этом году пилотный проект доходного дома в составе ЖК «Vlasna» (коттеджный городок, с. Ходосовка). Проект предусматривает строительство 7-этажного дома в составе ЖК на 50 квартир площадью от 34 до 96 м2. На данный момент стоимость квартир в этом доме составляет около 1000 у. е./м2. Окончание строительства запланировано на II квартал 2020 года.

«Мы ожидаем, что доходность с одной квартиры для будущего ее владельца составит 12-14% в год», – отметил Владислав Кононов, управляющий партнер компании.

У кого покупать?

По данным компании Monitor.Estate на сегодняшний день суммарно в Киеве, Киевской области, Львове и Одессе около 16% ЖК строятся без разрешений на строительные работы. Еще около 33% жилых комплексов в этих регионах строится без лицензий на стройработы. А более чем 39% ЖК возводятся на землях, не предназначенных под жилищное строительство.

Поэтому перед покупкой тщательно проверяйте всю разрешительную документацию на объект. У застройщика должен быть один из следующих документов на землю: акт о праве собственности или договор аренды, договор о праве постоянного пользованию на землю или договор суперфикций.

Также в открытом доступе должны быть: лицензия генподрядчика, разрешение на строительство, разрешение на начало строительных работ, проектная документация, а также договоры о подключении к сетям.

Все перечисленные документы потенциальному инвестору обязаны предоставить по первому требованию. 

При инвестировании жилья стоит учитывать, что у крупных застройщиков есть «финансовая подушка» и запас проинвестированных квадратных метров. Они могут перекрывать дефицит денежных средств и за счет вливаний с других объектов. При этом в зоне риска могут быть небольшие компании в пригороде, которым не хватает средств, чтобы закончить объект. Это происходит с маленькими компаниями с ограниченными ресурсами.

В целом,  проблем у строительной компании может быть немало. Например:

– земля под домом могла выделяться не под строительство жилого дома,  это грозит судами, невозможностью ввода дома в эксплуатацию; 
– в суде уже может лежать иск о сносе дома. Просто об этом  может «забыть» продавец;
– разрешение на начало строительных работ может быть обжаловано в суде или даже отменено на момент покупки;
– компания-застройщик уже в процессе банкротства в суде, или её могут банкротить третьи лица. Результат: заморозка стройки.

В помощь инвестору:

— Единый госреестр юридических и физических лиц-предпринимателей — тут можно найти информацию про застройщика по коду или названию;

— сайт застройщика — на нем должна быть разрешительная документация;

— форумы новостроек — бывает полезным узнать мнение жильцов предыдущих очередей или других ЖК компании;

— реестр судебных решений — проверить по всем связанным компаниям. Аналогично – на YouControl;

— публичная кадастровая карта — находим участок, определяем его статус, целевое назначение и видим сразу правой статус – собственность или аренда;

— сайт градостроительного кадастра Киева — тут есть статус стройки на данный момент, также можно узнать о наличии документов, статусе строительства, судебных разбирательствах;

— сайт Ассоциации пострадавших инвесторов — приводит данные о выявленных проблемных объектах.